Défiscalisation société

Loi Girardin I.S.

Art 217 undecies du CGI

Principe de base

Le volet immobilier de la loi Girardin est destiné aux sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés.

Pour pouvoir en bénéficier, la société doit faire l’acquisition d’un bien immobilier neuf sur le territoire de l’île de la Réunion et le mettre en location à titre de résidence principale pendant minimum 5 ans.

Cet avantage fiscal s’éteindra au 31 décembre 2021.

Défiscalisation

a) Déduction fiscale

Le dispositif Girardin fonctionne sur le principe de la déduction fiscale. Elle permet de déduire de son résultat fiscal le montant de l’investissement immobilier effectué. Si les bénéfices ne sont pas suffisants, alors le reliquat non déduit est reportable sur les exercices suivants jusqu’à absorption totale.

L’assiette de calcul est le prix de l’immobilier hors taxe et frais d’acquisition.

b) Déductions des charges locatives

Le dispositif Girardin s’appuie sur de l’immobilier locatif.

Ainsi, vous pourrez déduire des loyers perçus l’intégralité des charges locatives (taxe foncière, intérêt d’emprunt, frais de gestion, …)

 

c) Amortissement comptable

Enfin, il vous est possible d’amortir le bien immobilier et les meubles (selon règle comptable en vigueur).

Ainsi, il est fort probable que vous ne génériez pas de revenus imposables (loyers – charges – amortissement).

Si l’opération crée un déficit, celui-ci sera reportable sur les 10 années suivantes.

d) Investir par souscription au capital de société

Il est parfois recommandé de souscrire au capital d’une société dédiée à ce type d’opération immobilière pour éviter de modifier l’objet de votre société, ainsi que pour bénéficier de montages avantageux.

*Pour plus de renseignements, veuillez-vous rapprocher de votre expert-comptable.

Les bénéfices d’un tel dispositif

Déduire le montant de l’investissement immobilier engendre de nombreux bénéfices :

  • défiscalisation massive de votre Impôt sur les Sociétés
  • augmentation des dividendes distribuables
  • augmentation de la trésorerie immédiate pour réinvestir
  • développer le patrimoine de l’entreprise
  • générer des revenus complémentaires
  • développer le patrimoine personnel du chef d’entreprise

Les conditions générales

a) Déclenchement de l’avantage

La déduction d’impôt se déclenche lors de l’achèvement des fondations, ou à la souscription au capital selon le cas.

b) Conditions de location

Pour bénéficier de ce dispositif, il faut mettre son logement en location à titre de résidence principale pendant au moins 5 ans.

Des conditions de loyers et de ressources de locataires sont aussi à respecter.

Pour connaitre les plafonds en vigueur, veuillez vous rapprocher du service A2I

C.I. 35%

Principe de base

Pour la partie qui nous concerne, le volet immobilier de l’art 244 Quater W est destiné aux sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés.

Pour pouvoir en bénéficier, la société doit faire l’acquisition d’un bien immobilier neuf sur le territoire de l’île de la Réunion et le mettre en location à titre de résidence principale pendant minimum 5 ans.

Le sort du crédit d’impôt

Déclenchement de l’avantage

Le crédit d’impôt se déclenche au plus tard lors de l’achèvement des fondations, puis selon un calendrier fixé par la loi.

La notion de crédit d’impôt

Le C.I. est imputé sur l’impôt de l’exercice au cours duquel le fait générateur est intervenu

Si le montant de la réduction dépasse votre impôt, alors le reliquat vous sera remboursé par les services fiscaux

Que faire de ce crédit d’impôt ?

  • augmenter les dividendes redistribués
  • créer une capacité immédiate de trésorerie
  • augmenter votre capacité d’investissement de votre société

Défiscalisation

Crédit d’impôt

Contrairement au dispositif Girardin (déduction sur des bénéfices avec report), cette loi permet d’obtenir un crédit d’impôt de 35% du montant de l’investissement immobilier.

L’assiette de calcul est le prix de l’immobilier hors taxe et frais d’acquisition.

Le crédit d’impôt est également retenu dans la limite d’un prix au m² de surface du logement

Pour connaitre les plafonds de surface et de prix au m² en vigueur, merci de vous rapprocher de nos services

Déductions des charges locatives

Tout comme le dispositif Girardin, l’art 244 quater W s’appuie sur de l’immobilier locatif.

Ainsi, vous pourrez déduire des loyers perçus l’intégralité des charges locatives

Amortissement comptable

Enfin, il vous est possible d’amortir le bien immobilier et les meubles (selon règle comptable en vigueur).

Ainsi, il est fort probable que vous ne génériez pas de revenus imposables (loyers – charges – amortissement).

Si l’opération crée un déficit, celui-ci sera reportable sur les 10 années suivantes.

Conditions relatives à l'investissement et à la mise en location

Conditions relatives au prix par mètre carré de surface habitable

  • Base du crédit d’impôt plafonnée à un montant par mètre carré de surface habitable fixé chaque année par décret
  • Limite en 2021 fixée à 2 664€ HT par m2 de surface habitable soit 932 € / m² de crédit impôt.

Par exemple, pour un investissement sur 100 m² le calcul se fera sur 100m² x 2 664€ /m² = 266 400 x 35% = 93 240 € ou 100 m² x 932 € = 93 200 €.

Conditions de plafonnement de loyer

  • Loyer d’un montant mensuel plafonné à 15 € par mètre carré hors charges au sein des départements d’outre-mer (La Réunion compris).

Pour exemple, 100 m² habitable = loyer 1500 € maximum

Conditions de ressources du locataire

Constitution d'une société soumise à l'IS

Création d’une nouvelle société soumise à l’impôt sur les sociétés pour des raisons pratiques ainsi que des conditions formelles et de fonds tenant à l’éligibilité du 244 Quater W :

  • Possibilité de porter le projet d’investissement,
  • Possibilité de la rattacher à l’une de vos sociétés qui en sera l’associée majoritaire,
  • Possibilité d’apporter en compte courant d’associé les fonds nécessaires aux débours liés à l’investissement (frais de notaire, frais de garantie),
  • Choix : Société Civile Immobilière ou Société à Responsabilité Limitée ou SAS(U)

Engagement de location

  • Location nue pendant 6 ans minimum à un locataire l’occupant à titre de résidence principale.
  • Situation dans les DOM, Saint-Barthélemy, Saint-Martin, Saint-Pierre et Miquelon, en Polynésie française ou dans les îles Wallis et Futuna
  • Conformité à des normes énergétiques spécifiques, sauf à Mayotte
  • Engagement à louer l’immeuble nu dans les 12 mois suivant l’achèvement des travaux

Remboursé par les Impôts

  • 70% lors de l’achèvement des fondations
  • 20% au titre de la mise hors d’eau
  • solde, selon le prix de revient définitif, accordé au moment de la livraison de l’immeuble

L’intérêt fiscal de l’option IS

  • Résultat imposable calculé après amortissement du bien et divers frais (la base sera donc moins élevée)
  • Revenus imposés au taux réduit de 15% jusqu’à 38 120 € puis à 25%, ce qui est faible comparativement au frottement fiscal des revenus fonciers

Attention, après 6 ans il sera important d’analyser l’imposition de la plus-value avant cession (calcul de taxation).

Contact

A2I

15, Rue De L'Étang, Zi Bel Air

97421 SAINT LOUIS

France

09 74 56 70 14